房地產(chǎn)PE投資基金風(fēng)生水起 為房企融資提供新渠道
時(shí)至年關(guān)，2011年轟轟烈烈的房地產(chǎn)調(diào)控使得樓市還處低迷狀態(tài)，緊縮的銀根和終端的銷(xiāo)售滑坡已然讓部分地產(chǎn)商坐不住了，他們?cè)趯で蟆暗静荨?，亟待解套。此時(shí)，相比較信托和債券以及銀行、信貸，房地產(chǎn)私募基金憑著便利、靈活、節(jié)約時(shí)間的突出優(yōu)勢(shì)，已成了房企融資的最佳途徑，當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)也不容小視。
炙手可熱之狀態(tài)
“房地產(chǎn)項(xiàng)目差錢(qián)了怎么辦？找XX投資，專業(yè)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目……”“信貸的門(mén)關(guān)閉了，私募的門(mén)打開(kāi)了?！弊罱浾呓?jīng)常聽(tīng)到有不少地產(chǎn)商收到此類的房地產(chǎn)股權(quán)投資基金公司發(fā)來(lái)的短信。深入地了解，原來(lái)房地產(chǎn)股權(quán)投資基金公司早已是“風(fēng)生水起”。上個(gè)月29日，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在“濱江創(chuàng)投·普特資本新聞發(fā)布會(huì)”上宣布，集團(tuán)下屬的第一只房地產(chǎn)股權(quán)投資基金首期種子基金募集達(dá)6億元，同時(shí)被命名為“普特1號(hào)”的房地產(chǎn)股權(quán)投資基金也正式成立。戚金興稱：短短五個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，首期種子基金募資到6億元，預(yù)計(jì)年底前能募集到20億元的資金，預(yù)計(jì)年化收益率超過(guò)20%。并且爭(zhēng)取明年募集量達(dá)到50億元，后年100億元。當(dāng)然，濱江集團(tuán)并非特例。嘉凱城11月25日就已公告稱，嘉凱城擬設(shè)立住宅投資房地產(chǎn)基金；其他還有榮盛發(fā)展、金地集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在內(nèi)的多家房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立了私募房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)，并啟動(dòng)了旗下基金的募資、投資活動(dòng)。
12月份發(fā)布的人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展報(bào)告稱，2011年度人民幣房地產(chǎn)私募基金迅速增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，目前人民幣房地產(chǎn)私募基金融資總規(guī)模已近千億元。這一數(shù)字相比2010年全年約500億元的數(shù)字已有成倍數(shù)地增長(zhǎng)。其中在第三季度完成的私募股權(quán)投資交易中，房地產(chǎn)行業(yè)后來(lái)居上，以18起投資案例和12.69億美元的交易規(guī)模躍居各行業(yè)案例數(shù)量和投資金額榜首。
而截至三季度末，已有新募私募房地產(chǎn)投資基金22只，募集到位32.25億美元。其中，由本土機(jī)構(gòu)募集基金數(shù)量及金額占比分別超過(guò)80%和70%。有券商基金研究人士向《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者透露，由于目前有關(guān)房地產(chǎn)基金多為私募，尚難以統(tǒng)計(jì)較為全面的數(shù)字。
國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹此前指出，在嚴(yán)控銀行貸款不放松的情況下，適應(yīng)新融資渠道一定會(huì)成為房企轉(zhuǎn)型中的必經(jīng)之路。同時(shí)，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)張承惠認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在融資渠道收縮、融資難度增加的情況下，私募基金應(yīng)該說(shuō)是增加了一個(gè)新的融資渠道。
不可忽視之風(fēng)險(xiǎn)
據(jù)記者了解，房地產(chǎn)基金投資主要分為三種進(jìn)出形式，一種是股權(quán)進(jìn)債權(quán)出（幾年后項(xiàng)目完工，地產(chǎn)公司回購(gòu)股權(quán)并支付項(xiàng)目收益給PE公司）；一種是債權(quán)進(jìn)債權(quán)出（明確每年投資收益）；一種是股債混進(jìn)混出（成為地產(chǎn)公司的股東之一）。前兩種情況較為普遍，第三種情況少見(jiàn)，往往發(fā)生在項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)無(wú)法退出的情況下，身不由己地變成了股東。
目前最為普遍的問(wèn)題是，專業(yè)PE機(jī)構(gòu)熟悉資本運(yùn)作之道，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及管理缺乏專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，而房地產(chǎn)企業(yè)深諳房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、管理及財(cái)務(wù)運(yùn)作，但缺乏基金運(yùn)作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，借道私募基金緩解困境或許是一妙招，但也抑或是一把雙刃劍，甚至恐將是飲鴆止渴。
同樣對(duì)于投資人來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)也不能忽視。高收益同時(shí)隱存風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)調(diào)控仍然未見(jiàn)放松跡象，樓市已陷入量?jī)r(jià)齊跌局面，若地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾或者銷(xiāo)售不出去最終或被“套牢”，“股權(quán)”投資變成了房地產(chǎn)項(xiàng)目的股東。
其實(shí)，目前一個(gè)不容房地產(chǎn)私募基金經(jīng)理小視的現(xiàn)實(shí)是，前一輪房地產(chǎn)私募基金的投資收益率在15%～30%之間，僅與房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率相當(dāng)，而私募基金承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)更大，所需做的工作更多。另外值得注意的是，盡管房地產(chǎn)企業(yè)紛紛借道私募基金融資，但實(shí)際上，從年初至今，無(wú)論是美元基金還是人民幣基金，募資越來(lái)越難。和美元基金不同的是，人民幣基金沒(méi)有相對(duì)成熟的機(jī)構(gòu)群體，往往只有社保等少數(shù)幾家機(jī)構(gòu)投資者，其他大部分是來(lái)自國(guó)內(nèi)的富有群體，而這部分人對(duì)于投資其實(shí)并沒(méi)有固定的分配，很多投資PE的只是因?yàn)镻E熱才進(jìn)來(lái)，一旦降溫，首先退出去的也會(huì)是這部分人。