缺錢房企欲用股份換現(xiàn)金 中小企業(yè)面臨生死考驗(yàn)
4月,濟(jì)南鳳還閣院開發(fā)商失蹤。11月,濟(jì)南舜耕名筑開發(fā)商音訊全無。隨著房產(chǎn)調(diào)控的深入進(jìn)行,開發(fā)商資金鏈空前緊張。在上海,萬科降價(jià),在杭州,綠城一度傳出破產(chǎn)消息,在合肥、海口等地,一些小開發(fā)商跑路。這個(gè)冬天,開發(fā)商如何應(yīng)對?本報(bào)記者深入采訪,帶來大量鮮活的一手信息。
12月2日凌晨2點(diǎn)多了,開發(fā)商孫明亮的辦公室依然燈火通明,他的員工在門口排隊(duì)等候匯報(bào)工作。而在他的樓下,四五輛出租車排起了隊(duì)等活。一名的哥說:“我們認(rèn)識他們董事長的車,只要他的車在,他們員工常一兩點(diǎn)下班。”
房企輪番攻關(guān)貸款銀行始終不松口
孫明亮說,他們目前正操作一個(gè)項(xiàng)目,總建筑面積超過30萬平米,計(jì)劃回款總額20個(gè)億,現(xiàn)在回款約1個(gè)億,“現(xiàn)金押到土地上了,項(xiàng)目快要轉(zhuǎn)不動(dòng)了”,而年底將至,大筆材料款、工程款,工人工資需要支付。
濟(jì)南另一開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人習(xí)磊也承認(rèn),現(xiàn)在尤其是中小型企業(yè),手里有在建工程的日子過得很艱難,而且這些中小企業(yè)很難從銀行獲得貸款。習(xí)磊說,就在前一段時(shí)間,他們得知濟(jì)南一家銀行有一部分貸款額度,公司全面出動(dòng)輪番攻關(guān),銀行卻始終不松口,到現(xiàn)在不了了之,而以前,各家銀行在他辦公室門口排隊(duì)。
這種說法從濟(jì)南一家股份制銀行得到證實(shí)。這家銀行的信貸部負(fù)責(zé)人吳旭稱,他們只在今年上半年做過一兩筆房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù),業(yè)務(wù)對象還是中海、綠地這樣的大開發(fā)商,下半年房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)就停了,“主要是沒有額度了”。
王超是一家國有銀行的房貸業(yè)務(wù)員。他說:“我以前的主要工作是開發(fā)新客戶,現(xiàn)在首要任務(wù)要盯住老客戶,對已保項(xiàng)目進(jìn)行全程監(jiān)控,密切關(guān)注這些開發(fā)企業(yè)的動(dòng)態(tài),配合風(fēng)險(xiǎn)管理部門及時(shí)識別、防范、化解風(fēng)險(xiǎn)?！?/P>
今年11月份,一家股份制銀行總行風(fēng)險(xiǎn)管理總部編發(fā)的《風(fēng)險(xiǎn)管理工作參考》明確提出:“上收房地產(chǎn)貸款審批權(quán)限,由總行審批”；“降低或控制房地產(chǎn)貸款占比”；“對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款不得實(shí)施借新還舊、展期和延長貸款期限”等。
找錢項(xiàng)目太多嚇跑山西煤老板
“不出錢你談什么合作!”開發(fā)商吳杰掛掉電話后,非常惱火地泄憤。這通電話,吳杰苦口婆心地談了半個(gè)多小時(shí),跟省內(nèi)一家大型企業(yè)暢談合作前景,得到的答復(fù)居然是“合作可以,只要不出錢,股權(quán)置換等方式都可以談”。
這場面,在中原地產(chǎn)投資顧問總監(jiān)薄夫利看來似乎習(xí)以為常。薄夫利從背包里拿出厚厚的一摞材料說:“這是膠東行的部分成果?！边@些材料是清一色的青煙威地產(chǎn)項(xiàng)目,規(guī)模大的超過100畝,規(guī)模小的三四十畝,有的已經(jīng)開建,有的拆遷還沒完成,他們都迫切地希望能找到合作伙伴。
11月份的膠東行,薄夫利交了“白卷”。薄夫利陪著一個(gè)山西煤老板考察山東市場,在濟(jì)青煙威走了一圈,結(jié)果前前后后幾十個(gè)項(xiàng)目找上門來,這場面嚇跑了山西投資客,“也許是大環(huán)境不好,也許是找上門來的項(xiàng)目太多了,這次考察以沒有結(jié)果而告終。”薄夫利笑著說,其實(shí)此行很低調(diào),如果大張旗鼓地廣泛撒網(wǎng),找出2000個(gè)項(xiàng)目也不成問題。
確實(shí)是這樣。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,11月份,濟(jì)南商品房成交急劇萎縮,其中11月21日到11月27日,濟(jì)南全市共成交商品房768套,環(huán)比前一周減少了524套,環(huán)比下跌40.56%。而調(diào)查機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示,10月份,青島住宅成交面積同比下滑56%。
在這次考察中,薄夫利受到威海一家開發(fā)企業(yè)的“重托”,這家企業(yè)希望薄夫利能幫助他們,與省外一些投資機(jī)構(gòu)、有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)取得聯(lián)系,賣掉一部分股權(quán),換回現(xiàn)金。
民間借貸只能解一時(shí)之渴
時(shí)間回到10月中旬的一個(gè)周六,在山東大學(xué)中心校區(qū)一棟教學(xué)樓內(nèi),一場關(guān)于中小房企如何找錢的專題講座正在進(jìn)行。教室里已經(jīng)座無虛席,兩側(cè)過道上,也站滿了聽眾。
濟(jì)南西部的一家開發(fā)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人李鴻偉說,10月份前后,濟(jì)南有些開發(fā)項(xiàng)目與金融機(jī)構(gòu)商談,希望以發(fā)行信托基金等方式募集資金,但發(fā)售信托基金門檻很高,包括他們在內(nèi)的絕大部分中小房企達(dá)不到發(fā)售信托基金的條件。
而在此期間,一家小地產(chǎn)企業(yè)因貸款遇阻,向信托公司融資一到兩億,信托公司研究之后也覺得風(fēng)險(xiǎn)太大,拒絕為其融資。這家小開發(fā)商再向私募伸手,結(jié)果私募開出的條件是:年化收益率要在20%以上,不然就不做。
“只要能拿到錢渡過眼下的難關(guān),有的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)管不了利息有多高了?！睋?jù)李鴻偉介紹,由于樓市前景并不樂觀,敢于接盤的企業(yè)或資金少之又少,有些項(xiàng)目被迫通過年利率30%以上的民間借貸融資,“不借,很快就要倒下了；借,還有輾轉(zhuǎn)騰挪的可能,但除此之外,又有什么辦法呢?”李鴻偉說。(應(yīng)采訪對象要求,文中部分被訪者姓名為化名。)