專業(yè)市場期待專業(yè)“管家”
近５年我國商業(yè)地產(chǎn)投資以２８．９％的高速度增長，商業(yè)地產(chǎn)整體上呈現(xiàn)開發(fā)過剩、飽和的狀態(tài)，以致造成盲目開發(fā)、重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)等問題，情況不容樂觀。
自２００３年中國商業(yè)地產(chǎn)破冰之始，商業(yè)地產(chǎn)便以排山倒海之勢迅速發(fā)展，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)，近５年中國的商業(yè)地產(chǎn)投資以２８．９％的高速度增長，商業(yè)地產(chǎn)整體上呈現(xiàn)開發(fā)過剩、飽和的狀態(tài)，以致造成盲目開發(fā)、重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)等問題，情況不容樂觀。
探究原因，主要是境外資金的進(jìn)入，對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場造成了極大沖擊，再加上其他產(chǎn)業(yè)商涉入零售業(yè)，大型的商業(yè)集團(tuán)的商業(yè)資本延伸。而想分割這塊“蛋糕”的最根本的原因在于商業(yè)地產(chǎn)的利潤要遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投資，這成為地產(chǎn)商熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的最大的驅(qū)動力。境內(nèi)外大量的投資目光投向紡織服裝專業(yè)市場，直接推動了紡織服裝專業(yè)市場的過快發(fā)展，造成市場整體投資膨脹，市場過度開發(fā)，必然會形成泡沫經(jīng)濟(jì)，于是會引出一系列的問題，比如招商乏力、效益滑坡、市場閑置等等。
作為地產(chǎn)商只好親自操刀，將開發(fā)商、投資商、經(jīng)營者的身份集于一身，自己置業(yè)經(jīng)營，在沒有對紡織服裝專業(yè)市場有足夠多的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管理、經(jīng)營等方面的經(jīng)驗(yàn)的前提下放水養(yǎng)魚，通過簡單的租賃、轉(zhuǎn)手經(jīng)營、售后返租等形式進(jìn)行粗放管理，給市場造成一種繁榮“假象”。事實(shí)上，這種操作模式潛伏著巨大的危機(jī)。簡單歸納目前中國紡織服裝專業(yè)市場的運(yùn)營模式：買地——吸納資金——立項(xiàng)——售、租、賃——回籠資金——開發(fā)新項(xiàng)目，從這種模式上可以清晰地看到專業(yè)市場致命的弱點(diǎn)：
首先，結(jié)構(gòu)性矛盾突出。地產(chǎn)商在這種模式下首先考慮的是自身的利益，一切按照地產(chǎn)商的意愿來開發(fā)市場，商業(yè)生態(tài)鏈不能保證消費(fèi)群體得到最高效的服務(wù)和利益，而且專業(yè)市場的發(fā)展也無法與區(qū)域商業(yè)環(huán)境達(dá)到溝通，無法形成良性的協(xié)調(diào)發(fā)展。
其二，缺乏科學(xué)的規(guī)劃。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平先生曾表示，市場規(guī)劃是影響市場的價值非常重要的問題。目前國內(nèi)的專業(yè)市場缺乏科學(xué)的規(guī)劃，在中國相當(dāng)長的一段時間內(nèi)就是誰想建誰就建，想建多大就是多大，想建哪就建哪，市場的開發(fā)建設(shè)隨意性非常強(qiáng)。而在專業(yè)市場開發(fā)初期，商戶在地產(chǎn)商承諾高回報率的誘惑下積極購買或售后返租，市場分割，缺乏統(tǒng)一有效的科學(xué)規(guī)劃管理，商戶各為其主，使市場難以穩(wěn)定。２００６年國務(wù)院頒布的《懲治商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點(diǎn)管理?xiàng)l例》目的也是在于推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)向科學(xué)化、法制化、深入化發(fā)展。
其三，風(fēng)險的轉(zhuǎn)嫁。根據(jù)上面的模式我們還可以看到，地產(chǎn)商在開發(fā)完市場后，便將其擁有的項(xiàng)目分割成若干單元，分別以售、租、賃等形式過渡給商戶，回籠資金。而在這個產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移的過程中，市場的經(jīng)營風(fēng)險也隨即轉(zhuǎn)移到商戶身上，無法保障商戶的權(quán)益。一旦商戶的利益得不到保障，地產(chǎn)商也收不到租金，同樣增加投資風(fēng)險系數(shù)，所以這個轉(zhuǎn)嫁的過程伴隨著兩種風(fēng)險。
其四，供需錯位，商戶利益不能保障。這種運(yùn)營模式下專業(yè)市場的建設(shè)并不是按照市場需求創(chuàng)建，而是隨地產(chǎn)商自己的意愿開發(fā)，無法滿足中小投資商戶的要求，會出現(xiàn)招商乏力甚至失敗的局面。而對商戶所作的承諾也是無法兌現(xiàn)，收完租金后便不聞不問，最終損害的是商戶，進(jìn)而商戶對專業(yè)市場持不信任的態(tài)度，產(chǎn)生信用危機(jī)，專業(yè)市場的發(fā)展會陷入惡性循環(huán)的僵局。
最后，市場開發(fā)順序顛倒，偏離市場。任何一種商業(yè)形態(tài)的存在和發(fā)展都必須以市場的需求為導(dǎo)向，而如今中國的紡織服裝專業(yè)市場的開發(fā)經(jīng)營模式卻恰恰相反，它完全按照開發(fā)商的意愿和想法來建設(shè)。正確的順序應(yīng)該是“招商——開發(fā)（按照商戶要求）——租賃——物業(yè)管理——再投資”。在這里，有一點(diǎn)需要注意的是國家并不提倡出售產(chǎn)權(quán)或者售后返租等行為，要確保產(chǎn)權(quán)的完整持有，實(shí)行統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一經(jīng)營。
總之，無論怎樣的商業(yè)業(yè)態(tài)都應(yīng)以市場需求為發(fā)展核心，繁榮商業(yè)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)城市向商業(yè)城市的轉(zhuǎn)化，使市場、商業(yè)、城市共同協(xié)調(diào)發(fā)展。(作者為中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副理事長)
來源：《市場報》黃國雄 2006-12-13 第10版