土地格局面前中小開發(fā)商那里去
北京廣渠路36號地的招標(biāo)結(jié)果公布后，北京房地產(chǎn)業(yè)界老總感嘆：“隨著土地供給制度的不斷完善以及供應(yīng)量的嚴(yán)格控制，開發(fā)企業(yè)強者愈強、弱者愈弱的狀況將越來越明顯?？梢灶A(yù)見：眾多中小開發(fā)商的冬天已經(jīng)來臨，百姓大眾的春天即將到來！”
高通智庫分析師：如今土地市場讓人印象深刻的有兩方面：一是幾十輪的競價，二是堅持到最后的都是品牌公司。此外，“36號地塊”投標(biāo)的國有企業(yè)名單，讓人們更多思考——今后土地市場中，最有底氣的除了資金實力強的品牌企業(yè)外，國資背景企業(yè)在公關(guān)能力又將再次崛起。由此，現(xiàn)實的思考，中小企業(yè)那里去？在行業(yè)格局面前，中小房地產(chǎn)企業(yè)有兩個出路，要么退出，要么尋找新的市場機會。對于后者，房地產(chǎn)二三線城市，尤其是三線城市值得關(guān)注。除區(qū)域選擇外，中小房地產(chǎn)企業(yè)異地擴張，在開發(fā)模式和產(chǎn)品研發(fā)、定位上也需要形成自身的競爭力。
北京36號地未來面臨的市場問題
倍受矚目的36號地，最終被北京城市開發(fā)集團有限公司和北京城建興華地產(chǎn)有限公司(聯(lián)合投標(biāo))競得，中標(biāo)價格人民幣26億元，銷售意向價格為9500元/平方米。北京城開和北京城建興華在投標(biāo)文件中的內(nèi)容如下：1、項目定位：滿足CBD大眾中等收入人群需求，開發(fā)集經(jīng)濟、舒適的中小戶型產(chǎn)品為主的多元化住宅、商業(yè)、辦公、公園于一體的多功能產(chǎn)品。2、銷售策劃：以首次置業(yè)或改善居住條件人群為銷售對象；以中小企業(yè)為辦公樓銷售對象。建設(shè)城市生態(tài)型宜居社區(qū)。3、住宅意向銷售價格： 9500元/平方米。
高通智庫分析師：如業(yè)界所預(yù)期的，36號地用行政手段把土地價格降低，但市場價格差異空間，將帶來巨大的投機空間。廣渠路36號地周邊目前二手房已接近1萬元/平方米；保守估計，36號地入市時，該區(qū)域住宅售價將介于15000元-18000元/平方米。即便該項目堅持意向銷價9500元/平方米，但投機空間將使最初的價格理想不復(fù)存在。避免36號地投資行為，一方面可采取減低建筑標(biāo)準(zhǔn)；另一方面可參考經(jīng)濟適用房住戶選擇標(biāo)準(zhǔn)，由此36號地則變成了高價經(jīng)濟適用房。
來自: 高通智庫 2006-12-05